Как правильно внести аванс за квартиру

Посмотрите видео "Расчёты по недвижимости" на нашем YouTube-канале "Юрсоветник":

Первым этапом проведения сделки по покупке квартиры является внесение аванса за приобретаемый объект. Зачастую покупатель недооценивает важность данного этапа сделки, не обращая внимание на многие моменты, которые в дальнейшем приводят к негативным последствиям. К таким последствиям можно отнести срыв сделки, невозможность произвести возврат внесенного аванса от продавца, возникновение споров между сторонами при подписании договора купли-продажи квартиры и др. Во всех тонкостях внесения аванса за квартиру поможет разобраться профессиональный юрист в сфере недвижимости. Если Вам необходима юридическая помощь при приобретении, либо продаже недвижимости, то наша юридическая компания готова предложить Вам услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью (квартиры, жилые дома, нежилые помещения, земельные участки и т.д.). В рамках данных услуг осуществляется работа юриста по недвижимости на всех этапах сделки, в том числе, на этапе внесения аванса, проводится полная проверка "юридической чистоты" квартиры (либо иного объекта недвижимости) на предмет безопасности и действительности совершаемой сделки. Более подробную информацию по данной услуге Вы можете получить ЗДЕСЬ, а также связавшись с нами по следующим телефонам:

8 (985) 765-81-92;

8 (495) 765-81-92.

В данной статье мы подробно рассмотрим процедуру внесения аванса за приобретаемую квартиру, расскажем, на что обратить внимание при внесении денежных средств, чтобы избежать негативных последствий в будущем.

Форма внесения аванса

Целью внесения аванса является возложение обязательств на стороны заключить через определенное время основной договор купли-продажи и передать право собственности от продавца к покупателю. Внесение денежных средств свидетельствует о серьезности намерений покупателя приобрести квартиру, а факт принятия данных денежных средств продавцом свидетельствует о его согласии продать недвижимость данному покупателю на оговоренных в авансовом договоре условиях. На практике внесение аванса за квартиру происходит в совершенно различных формах. Это и просто составление продавцом рукописной расписки о получении денежных средств, и заключение различных договоров оказания услуг с агентством, представляющим интересы продавца и т.д. При этом данные формы не соответствуют целям внесения аванса, не закрепляют никаких обязанностей продавца по продаже квартиры, что при недобросовестных действиях последнего может привести к невозможности возврата аванса покупателем, либо к затруднительности такого возврата. Целям внесения аванса отвечает заключение между сторонами предварительного договора купли-продажи квартиры с закреплением в нем обязательных условий, о которых речь пойдет ниже.

Хочется отметить, что заключать предварительный договор купли-продажи следует непосредственно с продавцом, который предъявил документы, подтверждающие его личность и наличие права собственности на приобретаемую квартиру. Если подобный договор подписывает иное лицо, то оно должно предъявить нотариально удостоверенную доверенность от собственника жилого помещения на совершение подобных действий (в том числе на принятие денежных средств). В противном случае, обязанности по совершению сделки купли-продажи квартиры у собственника не возникает, также как и обязанности по возврату внесенного за квартиру аванса.

Таким образом, подводя промежуточный вывод, можно сказать, что наиболее приемлемым вариантом внесения авансового платежа является его уплата с одновременным заключением предварительного договора купли-продажи квартиры, подписанного непосредственно собственником недвижимости. При этом обращать внимание следует именно на содержание подписываемого договора, а не на его название (называться он может как угодно: "авансовый договор", "соглашение об авансе", "предварительный договор купли-продажи квартиры" и т.д.). Именно содержание договора свидетельствует о том относится договор к предварительному договору или нет. Перейдем к рассмотрению содержания предварительного договора.

В содержании предварительного договора можно выделить следующие обязательные составляющие: адрес приобретаемой квартиры, согласованная сторонами стоимость объекта недвижимости, указание на основания приобретения продавцом права собственности на квартиру, основная информация о характеристиках квартиры, сообщенная продавцом, условия продажи квартиры, обязательства продавца по подготовке сделки с недвижимостью, срок заключения основного договора купли-продажи квартиры, условия и основания возврата денежных средств, внесенных в качестве аванса. Кратко рассмотрим каждую из этих составляющих.

Адрес и стоимость приобретаемой квартиры

В предварительном договоре в обязательном порядке следует указывать адрес приобретаемой квартиры, в противном случае договор будет считаться незаключенным. Желательно указывать также кадастровый номер квартиры и другие идентифицирующие характеристики.

В обязательном порядке в предварительном договоре следует указать и согласованную сторонами стоимость квартиры, чтобы в дальнейшем не возникало вопросов относительно определения стоимости в основном договоре купли-продажи. При указании стоимости квартиры необходимо сделать пометку, что в указанную стоимость включаются денежные средства, уплаченные покупателем в качестве аванса.

Также рекомендуем указать реквизиты правоустанавливающих (договор купли-продажи, дарения, передачи, свидетельство о праве на наследство и др.) и правоудостоверяющих (свидетельство о регистрации права, выписка из ЕГРН) документов, являющихся подтверждением наличия права собственности на квартиру у продавца, а также заявление продавца о действительности данных документов.

Характеристики квартиры

Данные о свойствах приобретаемой квартиры крайне важны и в случае недостоверности могут являться основанием для расторжения договора купли-продажи, либо предъявления иных требований покупателем к продавцу. Характеристики приобретаемой квартиры следует описать в предварительном договоре как можно более подробно. В частности, следует указать площадь жилого помещения, сведения об обременениях, проведенных перепланировках (их отсутствии), наличии лиц, зарегистрированных по месту жительства (месту пребывания), временно отсутствующих лицах, информацию об отсутствии многоквартирного жилого дома в списках на снос и т.д.

Проверка достоверности указанных продавцом данных о квартире, как раз и является предметом проверки "юридической чистоты" квартиры. Такая проверка осуществляетс в период между подписанием предварительного и основного договора купли-продажи. О порядке и некоторых тонкостях такой проверки можно прочитать, перейдя по ССЫЛКЕ. Если какие-либо из указанных характеристик окажутся в ходе проведения проверки "юридической чистоты" квартиры недостоверными, то покупатель будет вправе отказаться от сделки и требовать возврата аванса (а также штрафа, если обязанность его уплаты закреплена в предварительном договоре).

Условия продажи квартиры и обязательства продавца

В предварительном договоре в обязательном порядке следует закрепить обязательства продавца по подготовке сделки купли-продажи квартиры. К таковым обязательствам относятся обязанности по предоставлению перечня документов, подтверждающих характеристики квартиры (выписки из домовой книги, ЕЖД, различные нотариально удостоверенные заявления, справки из диспансеров и т.д.). Многие из этих документов в законном порядке покупателем получены быть не могут, поэтому обязанности по их получению следует возложить на сторону продавца.

Если квартира приобретается с использованием кредитных средств, то данное обстоятельство следует в обязательном порядке указать в предварительном договоре и закрепить соответствующее обязательство продавца по предоставлению документов, необходимых для согласования банком приобретаемой недвижимости. Также необходимо закрепить, по возможности, способ и место расчетов между сторонами, а также порядок распределения расходов на проведению сделки (оплата банковской ячейки, расходы по регистрации перехода права собственности на квартиру и т.д.).

Особое внимание следует обратить на закрепление обязательств продавца по "юридическому" и "фактическому " освобождению квартиры, то есть на сроки, в течение которых продавец снимет с регистрации лиц, проживающих в квартире, освободит жилое помещение от имеющегося имущества и передаст его покупателю.

Срок действия предварительного договора

Данный срок представляет собой период времени в течение которого стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры. Если в указанный срок квартира не будет продана покупателю, то в зависимости от условий предварительного договора, будет разрешаться судьба денежных средств, внесенных в качестве аванса. Учитывая, что в процессе подготовки сделки и проверки "юридической чистоты" квартиры могут возникать обстоятельства, требующие дополнительного времени, рекомендуем указывать срок действия предварительного договора с учетом возможности возникновия таких обстоятельств.

Условия возврата аванса

Согласно практики, сложившейся в г.Москве, в предварительном договоре закрепляют условия возврата аванса, согласно которым денежные средства подлежат возврата покупателю в случае, если сделка по приобретению квартиры не состоялась по любым обстоятельствам, за исключением безосновательного отказа покупателя от совершения сделки. В случае отказа покупателя от сделки денежные средства, внесенные им в качестве аванса, остаются у продавца. Следует сказать, что подобные условия не соответствуют балансу интересов сторон, защищают права исключительно продавца. Так, в случае, если отказ покупателя от сделки происходит по причине выявления не соответствующих действительности характеристик квартиры, либо в случае безосновательного отказа продавца от сделки, то продавец, не неся никакой ответственности, просто возвращает покупателю его же денежные средства. В случае же безосновательного отказа покупателя от сделки, он теряет внесенные денежные средства. Данный порядок возврата аванса, фактически, дает право продавцу в любое время отказаться от продажи квартиры, не компенсируя покупателю расходы на подготовку такой сделки.

В силу вышеизложенного, настоятельно рекомендуем настаивать на включение в предварительный договор условий, обязывающих продавца наряду с возвратом аванса уплатить штраф, либо компенсировать убытки покупателя по подготовке и сопровождению сделки купли-продажи квартиры. Другим вариантом является указание на то, что внесенные денежные средства представляют собой не аванс, а задаток, к которому подлежат применению нормы гражданского кодекса об обеспечении обязательств. В этом случае, вопрос о распределении указанных денежных средств между сторонами будет разрешаться в зависимости от вины обеих сторон в том, что сделка не состоялась. Если сделка не состоялась по вине покупателя, то денежные средства подлежат удержанию продавцом. В случае же выявления вины продавца, он будет обязан выплатить покупателю сумму внесенных денежных средств в двойном размере.

Подводя итог, можно сказать, что процедура внесения аванса за квартиру является довольно сложной юридической процедурой, в процессе которой очень легко допустить ошибки, которые могут привести к негативным последствиям. Для того, чтобы избежать подобных ошибок крайне желательно присутствие юриста по недвижимости при внесении аванса. Если же Вы решили провести сделку с недвижимостью самостоятельно, то надеемся информация и советы, изложенные в данной статье помогут Вам избежать серьезных ошибок.