8 (495) 765-81-92

8 (985) 765-81-92

Проверка юридической чистоты квартиры

Одним из важнейших этапов приобретения квартиры является проверка ее "юридической чистоты". В данной статье мы расскажем как провидится такая проверка, из каких этапов она состоит, а также на что следует обратить внимание при проверке приобретаемой квартиры. Надеемся, что информация, изложенная в данной статье, будет полезной для наших читателей. Однако, обращаем внимание, что никакая информация не сможет заменить многолетний опыт и профессиональные знания юристов по недвижимости. Если Вам необходима юридическая помощь при приобретении, либо продаже недвижимости, то наша юридическая компания готова предложить Вам услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью (квартиры, жилые дома, нежилые помещения, земельные участки и т.д.). В рамках данных услуг юристом по недвижимости осуществляется работа на всех этапах сделки, производится полная проверка "юридической чистоты" квартиры (либо иного объекта недвижимости) на предмет безопасности и действительности совершаемой сделки. Более подробную информацию по данной услуге Вы можете получить ЗДЕСЬ, а также связавшись с нами по следующим телефонам:

8 (495) 765-81-92;

8 (985) 765-81-92.

Proverka iuridicheskoi chistoty kvartiry

Обычно проверка квартиры при покупке на наличие или отсутствие юридических рисков называется проверкой "юридической чистоты" квартиры. Именно внимательное отношение к юридическим аспектам сделки и истории объекта позволяет обезопасить покупателя от возможных негативных последствий приобретения недвижимости. Опасность небрежного отношения к надлежащей проверке покупаемой квартиры заключается также в том, что проблемы могут проявляться не сразу, а через большой промежуток времени (через несколько лет, например).

Итак, определим, в чём же заключается основная опасность для покупателя при покупке квартиры? Она заключается, прежде всего, в приобретении квартиры, не свободной от прав третьих лиц. Права указанных лиц могут быть совершенно различными. Это и право собственности на квартиру, и право пользования жилым помещением, и право залога на него и т.д. Такие права как право залога, либо право собственности могут привести к дальнейшему изъятию квартиры от покупателя, признанию сделки купли-продажи недействительной. В свою очередь право третьего лица пользоваться жилым помещением к изъятию квартиры привести не может, но существенным образом обременит права покупателя как собственника жилого помещения, затруднит владение квартирой.

Таким образом, приобретение квартиры с юридическим пороком, не свободной от прав третьих лиц существенным образом нарушает права покупателя. Целью проверки "юридической чистоты" квартиры при покупке как раз и является предотвращение приобретения в собственность покупателя жилого помещения, не свободного от прав третьих лиц. Помимо этого, такая проверка позволяет обезопасить покупателя от недобросовестных действий со стороны продавца в ходе проведения сделки купли-продажи. Далее кратко рассмотрим саму процедуру проверки "юридической чистоты" квартиры при покупке.

Проверка "юридической чистоты" квартиры

Действия по проверки "юридической чистоты" квартиры можно условно разделить на следующие этапы. Это проверка личности продавца, проверка фактических и юридических характеристик продаваемой квартиры и ее истории, проверка соответствия законодательству проводимой сделки. Рассмотрим каждый из этих этапов.

Проверка личности продавца

Одной из основных мошеннических схем, существующих на рынке недвижимости, является подмена личности продавца иным лицом, продажа квартиры неуполномоченным лицом, либо лицом, не осознающим последствия совершаемых действий. Следствием этого является право реального собственника квартиры истребовать недвижимость у покупателя, либо право продавца требовать признания сделки недействительной и возврата квартиры. Таким образом, характеристики личности продавца могут влиять на законность и последующую действительность сделки по отчуждению квартиры.

Для того, чтобы избежать негативных последствий, связанных с личностью продавца, необходимо убедиться в том, что лицо, у которого приобретается квартира, является действительным собственником, указанным в реестре недвижимости (ЕГРН). Сделать это можно путем изучения документов, удостоверяющих личность продавца, а также данных, содержащихся в реестре недвижимости, правоустанавливающих и иных документах. Указанные документы должны быть действительны на момент совершения сделки и соответствовать друг другу. Следует отметить, что существуют признаки, которые свидетельствуют о необходимости более тщательной проверки личности продавца. К таким признакам относится недавняя утрата паспорта, наличие подчисток в документах, удостоверяющих личность продавца и т.д.

Помимо установления личности продавца необходимо осуществить проверку на предмет дееспособности и отсутствия психических заболеваний, препятствующих осуществлению сделки по отчуждению недвижимости. Сделать это можно посредством запроса соответствующих документов из психоневрологического и наркологического диспансеров (ПНД и НД). Помимо прочего в обязательном порядке следует проверить продавца на наличие признаков несостоятельности (банкроства), на предмет судебных разбирательств и семейного положения, что может быть осуществлено путем изучения соответствующих информационных ресурсов и документов.

В том случае, если от имени продавца действует представитель по доверенности, необходимо особо тщательно проверить законность и действительность выдачи доверенности, установить личность представителя, а также провести ряд дополнительных проверочных действий (уточнить не была ли отозвана доверенность на день проведения сделки и т.д.). Следует отметить, что заключение сделки от имени продавца представителем по доверенности повышает рискованность сделки. 

Проверка характеристик квартиры

Проверка фактических и юридических характеристик приобретаемой квартиры крайне важна для действительности заключаемой сделки. Необходимо обратить внимание на такие фактические характеристики как отсутствие перепланировок, соответствие площадей жилого помещения в технических и правоустанавливающих документах и т.д. Сделать это можно посредством изучения технических документов БТИ (поэтажный план, экспликация, технический паспорт и т.д.), данных ЕГРН и других документов.

Проверка юридических характеристик квартиры заключается в выявлении лиц, имеющих какие-либо права в отношении приобретаемой квартиры. Данную проверку необходимо осуществлять путем тщательного изучения юридической истории квартиры, которую можно установить из таких документов как выписки из ЕГРН (о характеристиках объекта недвижимости, о переходе прав на объект недвижимости), расширенная (архивная) выпика из домовой книги, правоустанавливающие документы предыдущих собственников, информационные ресурсы государственных органов и т.д. В истории приобретаемой квартиры могут быть выявлены факты, свидетельствующие о наличии прав третьих лиц в отношении нее. Причем, указанные факты могут быть выявлены в далеком прошлом. В частности, могут быть выявлены факты нарушения прав временно выбывших лиц на получение права собственности на квартиру в порядке приватизации, нарушения прав несовершеннолетних детей в ходе предыдущих сделок, нарушения прав супругов (бывших супругов), наследников и т.д.

Следует особое внимание обратить на права граждан, проживающих в приобретаемой квартире на данный момент. В зависимости от оснований получения права на пользование квартирой будет зависеть возможность принудительного выселения из квартиры указанных граждан в дальнейшем и возможность снятия их с регистрационного учета продавцом. При проверке юридических характеристик квартиры следует особое внимание обратить на отсутствие обременений права собственности (правом залога, например). Необходимо понимать, что в случае перехода права собственности к покупателю, обременения никуда не исчезают, но следует за судьбой недвижимости. Следствием этого будет являться приобретение покупателем квартиры с обременением. В этом случае судебных разбирательств покупателю избежать, скорее всего, не удастся.

Следует уделить внимание и подтверждению факта отсутствия каких-либо задолженностей в отношении приобретаемой квартиры (задолженности по коммунальным платежам, в частности). Данную информацию можно получить из единого жилищного документа (ЕЖД), либо специально полученных справок. При этом необходимо знать, что покупатель за долги продавца по коммунальным платежам ответственности не несет (за исключением оплаты за капитальный ремонт), также как он не несет ответственности и за задолженность продавца по налогу на имущество за приобретенную квартиру. Однако, наличие таких долгов может создать неудобства покупателю во взаимоотношениях с управляющей компанией.

Проверка соответствия сделки законодательству

Заключительным этапом проверки является проверка слелки на предмет соответствия требованиям закона. В случае, если в ходе сделки будут допущены какие-либо нарушения законодательства, то данная сделка может быть признана недействительной, что повлечет обязанность покупателя вернуть квартиру продавцу. В ходе данной проверки следует особое внимание уделить соблюдению прав несовершеннолетних, прав участников долевой собственности, прав супруга продавца, содержанию заключаемого договора купли-продажи и др.

Содержание договора купли-продажи и заявлений продавца

Существуют факты, которые могут повлиять в дальнейшем на права покупателя на квартиру, но проверка которых крайне затруднена. К таким фактам относится факт заключения брачного договора между продавцом и его супругом, факт наличия наследников, не вступивших в наследство в прошлом, но имеющих возможность восстановить срок для принятия наследства и т.д. С целью установления дополнительной ответственности продавца за выявление подобных фактов, необходимо включать в договор купли-продажи соответствующие заявления об отсутствии фактов, которые смогут в дальнейшем обременить права покупателя, либо составлять отдельные нотариально удостоверенные заявления продавца об отсутствии таких обстоятельств.

Также в данной статье отметим моменты, которые должны насторожить покупателя при приобретении квартиры:

- паспорт продавца недавно был заменен не в связи с достижением возраста замены;

- квартира продается по доверенности;

- квартира часто перепродавалась;

- продавец под различными предлогами отказывается показывать квартиру или предоставлять расширенный пакет документов на нее;

- Вы не можете найти реального собственника;

- продавец старается ограничить Вас в общении с соседями покупаемой квартиры и тд.

Из вышеизложенного сделаем вывод, что покупая квартиру, необходимо в обязательном порядке ознакомиться с вышеназванными документами (выписки из ЕГРН, архивная выписка из домовой книги, провоустанавливающие документы по предыдущим сделкам, документы БТИ, ЕЖД и др.), изучить историю жилого помещения, выявить права третьих лиц в отношении квартиры. Однако, следует отметить, что простое ознакомление с документами бесполезно. Необходимо на основании данных документов именно проверить "юридическую чистоту" квартиры, обратить внимание на содержащуюся в документах юридически важную информацию, что действительно качественно сможет сделать исключительно юрист по недвижимости. Только такая профессиональная проверка позволит Вам обезопасить себя от возможных негативных последствий, связанных с приобретением квартиры.

Остались вопросы?

Заполните форму и мы свяжемся с вами в ближайшее время, чтобы ответить на все интересующие вас вопросы или позвоните по телефону:

8 (495) 765-81-92; 8 (985) 765-81-92.

E-mail: pochta@yursovetnik.ru

 

© 2017 Создание и разработка Новая Идея

Please publish modules in offcanvas position.

Яндекс.Метрика